民宿运营有什么难点？
要把一个民宿做成一个一定体量的品牌，在我看来至少有3个难题要面对：第一、合理的股权架构设计；第二、运营成本控制；第三、扩张与转型。
很多人做民宿房东，兼职的居多。也有使用自有房屋做房东的，基本上运营超过10套的少之又少。如果你想把民宿作为全职的事业，以上三个问题你越早意识到，想清楚对策对后面的发展越有利。
运营3~5套房，和运营10+，到30+是个截然不同的分水岭。
第一、合理的股权架构设计：
当你运营1套的时候，可能没什么经验，做什么事情都凭直觉和想象来操作。例如，清洁费不收，《入住指南》过于简单，照片也不讲究，房源的费用成本记录不详，装修成本只是自己大致估算，装修边走边看，卫生清扫也没有太多标准......
凡此种种不良的习惯，如果在第2~3套没有及时纠正过来，后面的房子也会随着惯性发展到4~5套。
这时候可能你已经有了个合伙人了，可能也是简单的说个55分账，或者你4我6。如果4~5套房源，你还没有意识到这个巨大的隐患已经产生——缺少合理的股权架构，后面房源还是按着既有的模式增加数量，我可以打赌十有八九，你们之间会有巨大的矛盾。长则1~2年，短则半年，这个矛盾甚至可能导致你们的小团体分崩离析。
1套房源的运营，那些小毛病看起来都可以被你解决，但是10套房，30套房，所有的缺点会被放大10倍，30倍。
与此同时，你的资金压力会放大30~100倍。原来一套房只需要一次三个月租金+一个月押金，现在10套房，需要30个月的租金，有时候甚至有些房东还要求一次交半年，或者一年的。快速扩张的装修费也是个问题。
房源增加还带来另外一个问题，你需要雇人，又多了工资成本。雇人的同时，又要涉及到新员工培训的问题。不要以为雇一个保洁阿姨就不需要培训了。搞民宿的卫生，和搞宾馆或者家庭的卫生，还是有很大的不同的。一个好的新员工培训和宣贯，会节省你后面很多的连锁反应。
在这么巨大的压力下，你如果没有事先规划好，很容易资金紧张。如果你家底丰厚还好，或者能找到靠谱的投资人，输血提气也是不错的选择。但是这时候都会遇到投资人问你，你们的股权怎么设计的？（不但种子轮，做大后A,B,C轮等等，每一轮都有新的股东加入或者退出。）
这个股权设计包括下面的问题：
-限制性股权条款设计：指定回购、转让限制、优先受让、成熟机制；
-退出机制:重大过错导致推出行为、无过错导致的退出；
-法律风险点：配偶婚姻的股权分割问题、股东股权继承问题、竞业静止保密条款；
前期快速扩张带来的资金和运营压力，没处理好，合伙人之间就会产生矛盾。万一你和合伙人谈崩了，又由于事先没有设计好退出制度，这个炸弹就很可能一下摧毁你苦苦经营的事业。这种事情的案例我听说过不少。
如果你有志于将你的民宿做成品牌公司，这些建议你多多了解，必要时找个专业人士咨询咨询。提前排雷，有益无害。
第二、运营成本控制：
要谈到运营成本控制，首先要明白什么是运营成本？哪些算固定资产，哪些算成本，哪些算折旧，哪些算利润，当期亏损的话怎么结算？内部的结算账目的各个口子要比较明晰。
我发现很多人还没搞民宿，口气就很大，我要做成一个什么什么品牌，毛巾被套上要印上我们家的logo。但是一问他的内部结算，要不就是说先做再谈，要不就是简单的两人55分账。每每听到这些回答，我总是替这些人捏把冷汗。
如果打算做一个民宿品牌，就是要有一个公司，两个合伙人55分账，而公司账上一毛钱都没有，那这个公司到底存在不存在呢？
一些消耗品或者周转存货的钱，员工的福利或者奖励，因公费用的报销，从哪个口子出呢？难道每个合伙人都临时又从自己口袋里掏钱出来吗？
如果不设计一个合理的内部结算制度，公司的壮大就只是空谈而已。
下面我分享一下我的内部结算的理念：
这里面设定了一个因装修固定投资，可得当期利润的20%。
同时装修的固定投资又分5年折旧。如果每年折旧20%，那么一年后，当期利润的20%*20%为公司所有，此时公司占股固定资产的20%。5年以后，股东各方均收回装修成本。该房源已经全部成为公司资产。
这样随着房源数量和时间的增加，公司的资产增加，才能有财务的口子，去招募更多的人才。甚至后期新房源的装修费用不必要股东个人再出资，直接公司进行投资即可。
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再说回到运营成本的控制。主要涉及到3个问题：1.清洁费；2.电费；3.线上运营。
1.清洁费：
如果你在长沙做过民宿，自己亲自搞过卫生，就会发觉要搞好卫生真心是做好运营的头等大事！！
还记得有退房后，我发现房客把我床单染上血渍后，申请额外赔偿。该客人表示已经缴了60块的“高昂”清洁费，理应包括帮她洗带血渍的床单。
通过这件事情，我再一次加深了我对民宿未来趋势的判断：清洁费会越来越高！！
很多还带着住酒店思维的人来住民宿，接受不了额外清洁费。甚至国内的一些app，例如小猪，蚂蚁短租，还不能单独设置清洁费。而airbnb 和 美团榛果可以单独设置清洁费。
但是如果你看看这些平台提供的保洁服务收费清单：
这位认为我收了她60块高昂清洁费的客人，她住的是3室的房子。实际上我如果叫平台的保洁，还要亏本。
一个三室二厅二卫，130平的房子，如果情况较好，一个人需要2个小时搞完卫生，差的话5个小时，平均基本上要2.5~3个小时。因为住的人多，又有客厅餐厅，如果不幸他们点了烧烤之类的外卖，又使用了厨房做饭。那恭喜你中奖了，4个小时的卫生跑不掉的。
所以大户型的运营很考验运营能力。长沙民宿做大户型的也比较少。
经历过几次恐怖的清洁卫生的经历后，我制定了如下的制度，一下卫生问题轻松许多。
也有蛮多客人或者房东觉得直接把房价提高好了，没必要设置清洁费。我对于这点不敢苟同。
一般清洁费都是一客一收，例如住3天50块，6天也是50块。如果提高房价怎么提高呢？每天+15块？那住7天的人不是得出105块，而住1天的人只出15块？这样显然不公平，住7天的人反而多出钱。
如果雇人搞卫生，起码有个清洁费的口子单独核算成本。过年过节，保洁平台增加的话，我也可以及时对应的调整清洁费。
这点必须得称赞airbnb的设计，多日历的规则集设定，比榛果，蚂蚁，小猪好改价多了。我可以同时设定某个时段涨价60%，住3天95折，7天9折，14天85折，28天8折等等。日历还可以导出，和榛果关联。一个app日历可以自动屏蔽两个平台。
不像蚂蚁，调价和屏蔽日历很烦人。小猪最难用，而且自以为是的制定一些不公平的制度，有点恶心。淘宝都至少可以申诉，小猪直接封你都不带商量的。对房东根本就不公平，所以我把这两个平台的价格都调高了不少。
随着清洁费的水涨船高，我最近甚至想出了下面的计划--《清洁费返还计划》。
这个计划有个好处，如果客人同意该计划，他们本身就不会把房子搞脏乱差。因为最后搞卫生的还是他们。原来一个人去搞一套三室的房子要2~3个小时，他们4~6个人只需要30~40分钟就能搞定。如果是过年过年，清洁费涨到100块，我觉得这个计划还是大有可为。
对我来说，我能更轻松自如的管理更多的房子，也就意味这更大的收益。
2.电费：
最近到了冬天，一看电费账单，才知道电老虎之猛。一个月用电1K元以上，而且随着气温的降低，还有增加的趋势。
有时候去搞卫生，发现客人已经走了，但是所有的空调还开着。或者中途出去玩，电器全开。还有开着窗，同时开着空调的人，因为不开空调冷，关着窗他又觉得闷。
现在想想觉得那时候挺傻的，确实又没规定不能开空调，酒店空调也是随便开。但是酒店要插卡取电，人走了，卡取走就没电了。而民宿可不是这样，而且民宿的空调功率一般都比酒店高，因为有客厅的立式空调巨费电。
所以思来想去，干脆写个限电说明。
果然有了事先的提醒，很多客人就比较节约用电了。有时候稍微超了8块钱什么的，我也就算了。如果客人入住时候电费比较省，同时卫生又保持的较好。我还会给客人发个10来块的红包。算是个小惊喜。
生意兴隆人太累，生意萧条心会碎……！祝你好运！
这个如何招揽顾客是难题
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